garantia hipotecaria-notarial (EL CAMINO AL ÉXITO)(DEUDA HIPOTECARIA NEGOCIADA)

Hola a todos:

   Estoy en el momento de tratar de salir de una deuda muy vieja y me gustarîa una asesorîa. La deuda es con Firme Plus (es un sistema similar al de Autofin, en el que vamos dando mensualidades para recibir un prêstamo por puntuaciôn, por sorteo o por antigüedad).

  Yo recibî mi prêstamo cuando ya habîa dado 60 mensualidades de 72 que incluîa el prêstamo. Sin embargo, de todas formas la garantîa fue la propiedad que comprê con ese prêstamo. En el 2000 el adeudo era de unos 18 mil pesos, pero ahora con intereses y gastos de cobranza me piden 112 mil.

  Yo quiero negociar algo mâs justo y me gustarîa su opiniôn sobre estos puntos:

a) Quê riesgos corre mi casa si el adeudo, aun con intereses, es menor al valor de la propiedad?

b) En caso de llegar a juicio, el juez demanda principalmente el pago del capital (que debe ser de unos 35 mil pesos actualmente) o todo el monto demandado por la empresa?

c) Comprobar que la falta de empleo en aquel entonces y las dificultades actuales para tener un ingreso pueden ayudarme en caso de un juicio?

d) Casi voy a llegar a 10 anos de que di mi ûltima mensualidad. La posibilidad de una prescripciôn (existe?) puede ser un factor que me ayude a negociar un pago justo?

  Les agradecerê cualquier informaciôn, pues el senor de la empresa que iniciô contacto (vîa internet, pues yo ya no habito la misma casa) me presiona con que tome decisiones pronto, a pesar de que la oferta de pago que me hace es poco atractiva (cien mil pesos si pago inmediatamente y en un solo pago). Muchas gracias tambiên por este sitio de consulta que de verdad ayuda y da confianza.

Buenos dîas:

Le agradezco el tiempo para atenderme. Sobre el caso de la garantîa hipotecaria, êsta fue firmada mediante acta notarial, que desgraciadamente yo tardarîa mucho tiempo en recuperar para revisar las clâusulas.

Me gustarîa saber si usted cree que puedo tener éxito tratando de negociar el pago sôlo sobre el capital (35 mil pesos), o si es mejor que proponga algo mâs. Yo no estoy habitando en Mêxico actualmente, pero una persona cercana tiene un poder notarial general a mi nombre. Ella podrîa hacer todo el trâmite por mî?

Sobre la prescripciôn de la deuda, creo entender que es jugar a la suerte, pues en cualquier momento podrîan iniciar un proceso judicial antes de que los 8 o 9 meses que faltan para que prescriba la deuda y yo estoy lejos para darme cuenta.

Desde los ûltimos tres o cuatro anos, el ûnico contacto que he tenido con Firme Plus es por vîa internet, y tambiên tengo la duda de si esos mensajes pueden tomarse como una aceptaciôn de la deuda, suficiente para evitar una prescripciôn.

Una vez mâs, gracias.

Nora

Buenos dîas:

Hace varios dias encontrê informacion en este blog sobre instancias de defensoria de oficio para deudores, pero ya no sê como localizar los datos otra vez. Me pueden decir a quiên recurrir y si estas instancias oficiales son realmente efectivas o bienintencionadas? Gracias.

Antes de contestar nos puedes dercir que tipo de deuda tienes, ya que dependiendo de tu deuda quiza no necesites un abogado y tu mismo puedas arreglar tu problema, saludos

Buenos dîas:

Yo tengo una deuda con el grupo Firme Plus. Ya habîa platicado mi caso, pero no pude darle continuidad porque no estoy viviendo en Mêxico y no tengo acceso a mis documentos para que me ayuden a descifrar las clâusulas del documento notarial que firmê y que afecta mi casa.

El adeudo que me quedô pendiente fue de sôlo unos 17 mil pesos, pero ahora con intereses me cobran 115 mil pesos. Ya han pasado 10 anos del adeudo pero como vivo lejos tengo miedo de no poder defenderme ni darme cuenta si me demandan judicialmente.

Por eso iniciê negociaciones para saldar sôlo el capital, pero en caso de que rechacen mi propuesta me gustarîa estar preparado para ampararme lo mejor posible. Es por eso que quiero revisar las instancias de asesorîa y defensorîa que encontrê en "Paga lo justo" hace unas semanas.

Muchas gracias porque precisamente encontrar este blog con esta informaciôn y los casos que exponen me dio el valor de entrarle yo solo a la negociaciôn con mucha mayor informaciôn (como los riesgos de ceder a hacer un pago inmediato -aunque sea pequeno-, para "demostrar mi buena voluntad").

Que pasen buen dîa.

Ya han pasado 10 anos del adeudo

Durante este tiempo has pagado algo o no has pagado nada durante estos 10 años, ya que si firmaste algun pagare este preescibio a los 3 años, siempre y cuando no se haya negociado nada o pagado algo durante ese tiempo, puedes explicar un poco mas, que documentos firmaste

Hola Bernardo,

Fusioné tus mensajes para darle un mejor seguimiento a tu caso.

En esta liga es probable que encuentres la información que estas buscando:

https://www.pagalojusto.org/instituciones-de-credito-f7/asesoria-gratuita-en-algunos-estados-del-pais-t490.htm

Saludos.

Buenos días a todos.

Disculpen por tardar tanto y hacer más difícil el hilo, pero no soy muy bueno con la tecnología. Ya pude tener acceso al documento notarial que firmé en marzo del 2000 y la verdad creo que no me deja muchas opciones.

Transcribo las cláusulas que creo que son las resumen mejor todo el contrato. Yo soy el mutuario y la empresa la mutuante. Hablan también de un contrato de mutuo que no sé si tenga alguna implicación jurídica:

Cuarta: En caso de mora en el pago de las reposiciones o cualquier otra prestaciôn econômica a favor d ela MUTUANTE, EL MUTUARIO pagarâ intereses moratios con cada mensualidad vecida o por el total del saldo insoluto del Mutuo vencido y por vencer, si la Mutuante optare por exigir el vencimiento anticipado de los plazos a que se refiere la clâusula DECIMA de este contrato, un interês anual a razôn de la tasa interbancaria promedio multiplicada por 1.25 uno punto veitnticinco ademâs de la actualizaciôn que se senala en la Clausula Tercera, inciso f. letra « c » (se refiere a la actualización periódica del monto de capital adeudado sobre el salario mínimo, según recuerdo).

NOVENA.- Sin perjuicio de que EL MUTUARIO responda de las obligaciones contraîdas con todos y cada uno de sus bienes presentes y futuros, el señor.......... especialmente CONSTITUYE GARANTIA HIPOTECARIA EN SEGUNDO LUGAR Y GRADO sobre los inmuebles descritos ene l Antecedente Primero de este instrumento, cuyos datos de identificaciôn, adquisiciôn y registro se dan aquî por reproducidos como si se insertasen a la letra. La hipoteca que se constituye tiene la finalidad de garantizar a LA MUTUANTE, el cumplimiento de todas y cada unas de las obligaciones que contrae EL MUTUARIO con motivo de este contrato DE MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA que en este mismo instrumento se mencionan, principalmente el pago del importe del crédito, el de los intereses moratorios, el de los gastos y costas en caso de juicio y el de cualquiera otras prestaciones de dicho contrato, de la ley de resoluciones judiciales dictadas a favor de EL MUTUANTE, con motivo del referido contrato de Mutuo de Garantîa Hipotecaria. La hipoteca comprende el terreno, construcciones, mejoras y accesiones que dicho terreno existan o las que en el futuro pudieran existir sin limitaciôn alguna y se extiende ademâs a los frutos y rentas que los inmuebles produzca al hacerse efectivo el crêdito, asî como los intereses vencidos aun cuando excedan de tres anos, estipulaciôn esta de la que se deberâ tomar razôn en especial en el Registro Pûblico de la Propiedad y de Comercio correspondiente. La Hipoteca que se constituye permanecerâ vigente y subsistente por todo el tiempo en que EL MUTUARIO adeude cualquier prestaciôn proveniente del aludido contrato de Muto con Garantîa Hipotecaria, que se consigna en este instrumento.

Como ya tenía mucho tiempo abonando en el programa de Firme Plus, para cuando salí acreditado ya me restaba abonar muy poco del crédito que iba a recibir. Aún así la casa quedó como garantía y yo acepté porque tenía al banco encima con el convenio de pago que había logrado para liberar la hipoteca bancaria. Además, como el adeudo era muy pequeno nunca creí que podría tener pobremas (en la misma acta notarial quedó anotado que debía "25 veinticinco reposiciones o pagos consecutivos a partir de la fecha, cada uno por la suma de 1,527.78").

Recuerdo que ese año (2000) todavía aboné algunas mensualidades hasta llegar a un adeudo de unos 17 MIL pesos, pero me parece que en el 2002 hice todavía un abono, así que todavía estoy lejos de que una prescripción juegue a mi favor para negociar. Mis dudas ahora son:

1) Con un contrato así puedo tener margen de negociación? El representante del jurídico parece prestado al diálogo, pero lo único que me ofrece hasta ahora es hacer otro contrato con la deuda completa (ya con intereses y gastos de cobranza por unos 112 000 pesos) o que yo haga una dación de mi propiedad, ellos la venden, descuentan sus gastos y los de venta, avalúo, etc., y me devuelven una parte del dinero (aclaro que mi principal deseo es conservar la casa).

2) Aún con un contrato así puedo tener alguna posibilidad en caso de juicio de que un juez me permita pagar menos de lo que la empresa me demanda e incluso cubrir sólo el capital (que calculo es de unos 40 mil pesos, porque el jurídico no me ha hecho llegar ningún estado de cuenta, sólo el monto global del adeudo) si compruebo que no negué mi adeudo pero no tengo la manera de cubrir lo que ellos me piden?

3) El llevarme a juicio puede ser algo tan engorroso que incluso con un contrato como el que tienen puedan estar en disposición de negociar que yo les pague la mitad o menos del monto que reclaman?

4) Podría ser que en tribunales un juez me de la razón a mí? O sea, Firme Plus puede tener la duda de si va a ganar en tribunales?

5) Yo no quiero echarme una deuda de 112 mil pesos (de la que, si acepto, debo hacer un depósito inmediato de 50 mil pesos) y al final volver a caer en mora (mi situación laboral es muuy mala desde hace años) y perder los 50 mil y al final la casa de todas formas, pero no sé si jugármela a seguir insistiendo en pagar sólo el capital.

6) Si al final me demandan, cuáles son mis tiempos de respuesta? La empresa está en Guadalajara y el contrato estipula que los altercados se resolverán en tribunales de Guadalajara. La casa habitación está en Sonora y yo recibiría ahí los avisos, me imagino. Cuàntos dìas tendría para responder?, puedo presentarme solo o debe ir un abogado? Podría responder por escrito? Si yo no puedo estar, puede ir una hermana que tiene un poder notarial general a mi nombre?

Disculpen tanta pregunta, pero me gustaría tener un panorama más claro de dónde caí y a dónde puedo meterme para poder tomar decisiones.

No sé cómo hacen para respondernos a todos, pero sé que mi mensaje está muy largo y que hay deudores con más urgencia. Al menos yo todavía estoy en diálogo.

Nuevamente gracias por el espacio y por toda su ayuda.


Saludos a todos y mucha suerte.

Hola Bernardo.


Puedes ir al CHAT por favor... aqui te dejo la liga : http://pagalojusto.forosactivos.net/portal.htm?pid=2&sid=ad716b783cdbd2442eca81a25e60ae21

estimado amigo te veo en el chat

esimado amigo necesitamos saber de donde eres donde esta ubicado el inmueble cuanto vale el inmueble

estimado amigo
si tu tienes representatividad pues el poder que le diste a tu hermana es para pleitos y cobranzas.

tu deuda todavia no prescribe pues fue hasta 2002 que dejaste de hacer el pago


desafortunadamente hay una garantia hipotecaria en segundo grado,

quien esta como acreedor hipotecario en primer grado el banco o quien.

en caso de demanda lo que puedes es esperar cuanto te reclaman por concepto de suerte principal.

y si tienes el dinero por concepto de suerte principal pues se deposita en el juzgado y por concepto de suerte principal para que en ello se extinga el pago de intereses, pues estos se derivan de la suerte principal.

exisiten las defensorias de oficio pero depende del valor del inmueble es como ellos determinan si te pueden defender o no.

por otra parte te contesto a tus preguntas.

a) Quê riesgos corre mi casa si el adeudo, aun con intereses, es menor al valor de la propiedad?
pues el riesgo de perderla es total, pues ellos al obtener sentencia favorable pueden adquirir los derechos litigiosos y venderla, y la diferencia te la devuelven.

b) En caso de llegar a juicio, el juez demanda principalmente el pago del capital (que debe ser de unos 35 mil pesos actualmente) o todo el monto demandado por la empresa?
puedes si tienes el dinero depositar la suerte principal que se presume la cantidad que tu mencionas, y con eso extingimos los intereses.

c) Comprobar que la falta de empleo en aquel entonces y las dificultades actuales para tener un ingreso pueden ayudarme en caso de un juicio?

es irrelevante si carecias de empleo o lo tenias pues tu firmaste un contrato de muto con garantia hipotecaria, y no operó en tu favor algun seguro por desempleo previsto e inserto en el contrato.

d) Casi voy a llegar a 10 anos de que di mi ûltima mensualidad. La posibilidad de una prescripciôn (existe?) puede ser un factor que me ayude a negociar un pago justo?

por lo que leí y espero me aclares bien el dato tu ultimo pago fue en el 2002, asi que la deuda prescribiria a partir del ultimo pago que hiciste o dejaste de hacer,que en tu caso fue en el 2002 mas diez años seria en el 2012.

mejor convendira negociar la quita de intereses y el descuento por pronto pago, que firmar una novacion de contrato, eso seria fatal para ti.

repito aqui ellos tienen el sarten por el mang pues tienen la garantia hipotecaria.

no esta por demas intentar una negociacion de quita de intereses y descuentos para poder liquidar el adeudo.

saludos,,

te pido que postees para estar mas al pendiente de tu caso

gracias....

Hola a todos:

Muchas gracias por la respuesta tan râpida. Yo ni siquiera alcancê a revisar cômo funciona el chat y ya me dieron mucha informaciôn.

Sobre sus preguntas, la casa estâ en Hermosillo, Sonora, y no tengo idea de cuânto puede costar. En aquel entonces, que fue en 1999 o el 2000 la valuaron en unos 130 mil pesos. Es cierto que ya es una casa de 20 anios, pero tambiên la ciudad creciô mucho y el inmueble estâ bien ubicado. Disculpen las inexactitudes, pero ha pasado mucho tiempo y no retengo bien las cifras. Ni siquiera estoy seguro de si hice un abono en el 2002 y mis familiares no han encontrado los recibos para confirmarme las fechas de pago.

Voy a estudiar la respuesta que me dieron y a tratar de estudiar por mi cuenta para no cargarles la mano, pero seguramente les molestaré nuevamente: estoy en un momento de decisiôn y necesito las opiniones de personas que sepan de estos temas. Muchas gracias.

Bernardo no es ninguna molestia estamos para ayudarte.

es necesario que recopiles toda la informacion posible, todos los pagos que tengas eso es importante y cualquier duda nos la puedes hacer saber y con gusto te ayudaremos.

Buenos dias y mejores semanas para todos.

Todavîa no arreglo mi asunto, pero tenîa ganas de saludarlos. He estado estudiando un poco el portal y buscando informaciôn que ustedes me han recomendado. Qué bueno que existan sitios como este. Por ahora los felicito, luego los ataco con nuevas preguntas.

Bernardo es un placer saludarte amigo.

Ya sabes, aquí seguimos a tus ordenes en todo lo que podamos apoyarte.

Te Felicito por dar lectura a la información que tenemos.

Un Saludo!

Hola Bernardo,

Gracia por pasar a saludar,

recibe un abrazo de mi parte

Hola Bernardo! Atacanos con lo que tengas, si no sabemos investigamos pero al menos no te haremos sentir desatendido.

luego los ataco con nuevas preguntas.

De eso se trata debemos y tenemos la obligación de que lo que no sepamos investiguemos y no que andemos inventando el hilo negro, serán bien recibidas tu preguntas

saludos Bernardo aqui esperaremos todas tus dudas.

Buenos dîas a todos:

Ya habîa estado preparando mi lista de preguntas sobre juicios, pero finalmente lleguê a un arreglo con Firme Plus. No tuve una quita muy exagerada (un 40 por ciento mâs o menos de la deuda inflada) pero como la garantîa es hipotecarîa y el documento que lo avala estâ criminal, pues prefiero ya recuperar la tranquilidad.

Eso sî, me gustarîa que me den su opiniôn del documento que me envîan. Fue escaneado, pues era mâs difîcil el envîo. He leîdo aquî que eso no es problema mientras cuente con ciertas caracterîsticas (hoja membretada, firma, por ejemplo, que sî tiene). Les transcribo el texto a ver si alguien me confirma que estâ completa:

Senor Bernardo §§§§§

Carta proyecto de liquidaciôn:

Ing. §§§§§§§, apoderado especial judicial para pleitos y cobranzas de la ficciôn (sic) jurîdica GRUPO FIRME PLUS SA DE CV, personerîa que acredito con la escritura publica 11,249 pasada ante la fe del licenciado §§§§ titular de la Notarîa §§§§§ de Guadalajara.

Con la personerîa ostento, tengo la oportunidad de referirme al contrato de adhesiôn clave ..... a nombre de .... del cual actualmente sigue y continua sosteniendo obligaciôn de pago de aportaciones, siendo asî y por acuerdo previo entre LA ACREEDORA y EL CONSUMIDOR, terminar la relaciôn jurîdica que nos une mediante liquidaciôn, por lo tanto tengo el placer de manifestar el mecanismo por el cual se podrâ dar cumplimiento, siendo de la siguiente forma:

Mediante un pago inicial por la cantidad de §§§§§§, fecha mâxima de pago Lunes 20 de diciembre del 2010.

Doce pagos mensuales y consecutivos, cada uno por la cantidad de §§§§, pagaderos los dîas 2 de cada mes iniciando el 20 de enero del 2011;

Depôsitos que deberân efectuarse en las siguientes referencias....

Por lo tanto las calidades de esta manifestaciôn quedan condicionadas al estricto cumplimiento del consumidor, mismo que al incumplir se le sancionarâ con la cantidad total que represente su aeudo, por lo tanto los depôsitos efectuados quedarân aplicados a discreciôn de LA ACREEDORA. Atentamente

Ing. Alvaro Ruben Quintero Ulloa
Apoderado


Tambiên me gustarîa saber si es exagerado de mi parte tener miedo de que la carta diga que s un "PROYECTO DE LIQUIDACION" y que el texto diga que los pagos son los dîas 2 de cada mes y que si el dîa no es exacto se cobren a lo chino como lo dice el mismo texto.

Otra pregunta es si el pago es por depôsito y la carta que me envîan trae las referencias bancarias si ya las fichas de depôsito me sirve de prueba si al final no me dan una carta de finiquito?

Les agradecerê toda opiniôn.

Saludos Bernardo:

Un 40% de descuento no es mucho pero ya es algo, de eso a nada, pues mejor eso. Como mencionas tu crédito no es bancario es hipotecario y la garantía es tu propiedad. Es evidente que para ti es valioso dejar esto resuelto ya de una vez por todas, para quedarte tranquilo.

Carta proyecto de liquidaciôn (del adeudo, pues de eso se trata) pero no se si la palabra adecuada en este caso sea "proyecto"

Si estás en posición y posibilidad de hacer el pago inicial y de cubrir las 12 parcialidades y tienes la plena seguridad que cumplirás en tiempo y forma "si o si", adelante, sin embargo, es muy clara en el punto que dice:

...Esta manifestaciôn quedan condicionadas al estricto cumplimiento del consumidor, mismo que al incumplir se le sancionarâ con la cantidad total que represente su aeudo, por lo tanto los depôsitos efectuados quedarân aplicados a discreciôn de LA ACREEDORA...

No se si la palabra decuada sea miedo, pero si te sugiero mucha prudencia de asegurarte pagar el último día hábil del mes inmediato anterior a la fecha del pago, porque es muy claro el texto en cuanto a lo que sucedería si te retrasas con uno sólo de los pagos.

Otra pregunta es si el pago es por depôsito y la carta que me envîan trae las referencias bancarias si ya las fichas de depôsito me sirve de prueba si al final no me dan una carta de finiquito?

Tal vez convenga hacer este acuerdo ante notario publico. "Más seguro más 'marrao". Las fichas de depósito sirven dado el caso para demostrar que ya hiciste un pago, pero no sé si sirvan como prueba si el documento del convenio no tiene todos los elementos de la ley.

Por otro lado es importante que revisen la redacción del acuerdo, que quede perfectamente claro y estipulado.

Por el momento es lo que te puedo compartir, veamos que dicen los expertos.